Perioden 1. januar til 30. september 2023
For perioden 1. januar til 30. september er det samlede resultat før skat -246,6 mio. kr.
Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgør 14,9 mio. kr.
Perioden 1. juli til 30. september 2023
EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S har i 3. kvartal 2023 realiseret et resultat før skat på i alt
-219,9 mio. kr., hvoraf -224,8 mio. kr. kan henføres til dagsværdiregulering af investeringsejendomme.
Resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) er på 4,9 mio. kr. i perioden.
Med baggrund i ejendomsværdireguleringen er selskabets indre værdi faldet med 24,87% til 234,01 i perioden 1. juli til 30. september og børskursen er faldet med 19,47% fra 226 til 182.
Selskabets tomgang er 1,06% for boliger og 6,82% for erhverv pr. 30. september, i alt 1,66% (14 lejemål).
De negative værdireguleringer betyder, at egenkapitalforrentningen før skat udgør -34,3% for perioden 1. juli til 30. september.
De likvide beholdninger udgør 5,7 mio. kr. Der er ubenyttede kreditter i selskabet på 37,2 mio. kr., som kan anvendes til udvikling af porteføljen.
Ledelsens forventninger
De stigende renter har lagt en dæmper på ejendomsmarkedet. Både ejendomsrapporter og mæglerne i Berlin samt priserne på de få ejendomme, der er handlet i 3. kvartal, viser, at afkastkravet er steget. ”Det er på den baggrund selskabet har nedskrevet ejendomsværdierne med 224,8 mio. kr. her i 3. kvartal. Beløbet svarer til knap 13% af ejendomsværdierne ved årsskiftet. Værdireguleringen ændrer ikke ved driften, og selskabet har i 3. kvartal opnået en EBVAT på 4,9 mio. kr. ligesom forventningerne fortsat er, at resultatet af driften ligger i intervallet 19,0-19,8 mio. kr. ved udgangen af året” fortæller adm. direktør, Thorkild Steen Sørensen. For at understøtte ejendomsværdierne har selskabet i 3. kvartal fået udtrukket en stikprøve af porteføljens ejendomme og vurderet dem af en valuar.
Trods rentestigningerne har selskabet genereret positive pengestrømme i 2023. Midlerne er blevet anvendt til at renovere ejendommene og udbetalt som udbytte til aktionærerne.
De lån, selskabet omlagde til en helt kort rente i januar, blev senest rentetilpasset den 1. oktober i et stigende rentemarked. Ligeledes har der været tab på erhvervsdebitorer. Hverken tabene eller de øgede renteudgifter har påvirket resultatet yderligere og forventningerne til EBVAT er fastholdt, og forventes at ligge i intervallet DKK 19,0 til 19,8 mio. ved udgangen af året.
Udlejningsmarkedet i Berlin ser fortsat fornuftigt ud med lave tomgangsprocenter og en stadig stigende efterspørgsel. Den stigende rente har medvirket til at presse boligmarkedet i Berlin yderligere, både fordi byggeprojekter går i stå, hvilket også rammer boligbyggeriet, men også fordi det har bidraget til, at mange har måtte opgive drømmen om en ejerlejlighed og i stedet søge ind på lejemarkedet.
Efter 10 rentestigninger i træk, den seneste den 14. september, har den Europæiske Central Bank (ECB) de seneste måneder holdt renten i ro. De strammere finansieringsvilkår ser ud til at have den ønskede effekt på inflationen i EU, som har vist nedadgående tendenser den seneste tid.