Dagsværdien

Hovedtallet, dagsværdiregulering af selskabets ejendomme udgør en del af det samlede resultat, som fremgår af regnskaber og periodemeddelelser efter hvert kvartal, men hvad kan vi læse ud af tallet, hvordan fastsættes det og hvad påvirkes det af?

Dagsværdireguleringerne af selskabets ejendomme udgjorde i perioden fra 1. april til 30. juni 2018 22.625.000 kr. og for peroden 1. januar til 30. juni 27.899.000 kr. Forventningerne til dagsværdireguleringerne for tredje kvartal er netop meldt ud, og her forventes de at blive 1,8 mio. kr. Dagsværdien udgør med andre ord en betydelig del af det samlede resultat i selskabet.

       Definition på dagsværdibegrebet
       Dagsværdi er den skønnede værdi, der ville blive opnået
       ved salg af et aktiv eller betalt for at overdrage en
       forpligtelse i en normal transaktion mellem
       markedsdeltagerne på målingstidspunktet.

Dagsværdien baseres på den pris, en tilfældig og uvildig køber er villig til at betale for en ejendom på det tidspunkt, hvor regnskabet aflægges. Ifølge IFRS, de regnskabsprincipper, EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S følger, er det et krav, at ejendommene værdiansættes til dagsværdi i regnskaberne. Dagsværdien sikrer gennemsigtighed om værdifastsættelsen af en ejendom, så der ikke er forskel, når de sammenlignes, hvilket er essentiel for selskabets aktionærer.

Hvad påvirker dagsværdien af selskabets ejendomme?
Dagsværdien på en ejendom bestemmes i grove træk af lejeindtægten og hvor meget en køber er villig til at betale for en euros lejeindtægt. Lejeindtægterne indgår i en såkaldt DCF-model – en metode til beregning af ejendommenes værdi, som tager højde for den forventede udvikling i ejendommenes drift også i fremtiden. EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S bruger også en lang række andre data for at understøtte de beregnede dagsværdier herunder eksterne vurderinger og markedsrapporter.

EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S arbejder aktivt for at øge lejeindtægten og med at vedligeholde ejendommene, hvilket også påvirker dagsværdien. Man skal dog have for øje, at lejeindtægten også påvirkes af markedet.

Andre faktorer i DCF-modellen er afhængige af udefrakommende forhold i verden. Dagsværdien afhænger for eksempel også af renten på lån og af investeringsklimaet generelt. Den eksisterende situation med meget lave renter betyder, at afkastet på investeringer med lav risiko – traditionelt en 10-årig statsobligation – har været negativ. Investorerne søger derfor alternative investeringsmuligheder, som erstatning for statsobligationer. Efterspørgslen efter ejendomme stiger derfor, og konsekvens er, at kravet til afkastet for at investere i en af disse er faldet. Berlins ejendomsmarked er særlig attraktiv på grund af den massive efterspørgsel efter både bolig- og erhvervslejemål. Det skyldes, at stor efterspørgsel skaber forventninger om lejestigninger, og investorerne er derfor blevet villige til at betale mere for 1 euros lejeindtægt. Dette er en af de faktorer, som får dagsværdien til at stige.

Aktivt arbejde med lejeindtægterne
Med henblik på at forbedre det samlede resultat har EgnsINVEST Ejendomme Tyskland A/S især fokus på lejeindtægten. Selskabet arbejder på mange måder for at øge den og dermed dagsværdierne. Det handler om at minimere tomgangen, løbende at hæve lejen til det tilladte niveau og ved nyudlejninger at hæve lejen til markedsniveauet derudover handler det om at skabe flere udlejningsbare kvadratmeter eksempelvis ved at udnytte tagetager. Når dagsværdierne stiger, medfører det positive dagsværdireguleringer, som det ses i regnskab for halvåret 2018 og i de forventede nøgletal for tredje kvartal, der netop er meldt ud.

Den massive efterspørgsel efter lejemål i Berlin gælder ikke kun boliger. Især kontorlejemål er også en mangelvare, og lejeprisen er som følge heraf steget meget de seneste år. Det er selskabets lejere opmærksomme på, og der opleves en øget interesse for at få forlænget lejekontrakterne flere år før de udløber. Lejerne håber herved at minimere lejestigningen. I disse situationer er selskabet opmærksom på, at indregne kommende lejestigninger i kontrakterne og ikke lægge dem fast efter eksisterende niveauer.