Lejemarkedet i Berlin

”Lejen i Berlin stiger eksplosiv”, skrev Berliner Morgenpost tidligere i år. Statistikkerne viser, at den dramatisk overskrift stemmer meget godt overens med virkeligheden på lejemarkedet i den tyske hovedstad. Sammenlignet med andre storbyer er Berlin dog fortsat billig.

 

Immowelt, en af Tysklands store onlineplatforme til markedsføring af boliger, har undersøgt, hvordan lejen har udviklet sig fra 2018 til 2023 i Tysklands 14 største byer. Resultatet viser, at det er blevet betydeligt dyrere at bo i hovedstaden, særligt i år, og at priserne er steget mest i 

Berlin, når de sammenlignes på tværs af Tysklands storbyer. 34% er priserne i gennemsnit steget for en lejlighed i Berlin i forhold til for fem år siden. I Hamborg, München og Frankfurt am Main, som er de byer Berlin normalt sammenlignes med, er lejen steget med 10-11%.

Kilde: Immowelt

Til trods for den store stigning er Berlin fortsat billig sammenlignet med de førnævnte byer. Den gennemsnitlige leje pr. m² ved nyudlejning er 11,50 euro i Berlin. Der er således fortsat et pænt potentiale på boligudlejningsmarkedet i den tyske hovedstad, når der sammenlignes med München, den dyreste by at bo til leje i. 

Her betaler lejere i gennemsnit 17,42 euro pr. m². ved nyudlejning. I Hamborg og Frankfurt am Main er lejen henholdsvis 11,30 og 12,45 euro pr. m² ifølge Immowelts undersøgelse.

Lejen steget mest fra 2022-2023
Når man går bag om tallene viser det sig, at det især er det seneste år, lejepriserne i Berlin er vokset eksplosivt. Fra 2022 til 2023 er de steget 29%. 

Som det fremgår af tabellen var der en negative vækst fra 2019-2021. Denne skyldtes Berlins ulovlige lejelov, som var gældende i den periode samt eftervirkningerne heraf. Til sammenligning har Hamborg, Frankfurt og München haft en mere jævn udvikling i lejeprisen gennem de fem år.

Kilde: Immowelt

3 ting er årsag til udviklingen på Berlins lejemarked.

Berlins prisudvikling på boligudlejningsmarkedet hænger sammen med tre ting:

1. Vækst i erhvervslivet
2. Flere indbyggere
3. For få nye boliger

Erhvervslivet: Når erhvervslivet blomstrer, er der behov for flere hænder, så antallet af beskæftigede stiger. Berlin er den delstat i Tyskland, der år efter år har haft den største vækst i beskæftigelsen.

Indbyggere: De seneste 10 år har Berlin fået over 380.000 flere indbyggere. I 2022 steg indbyggertallet med 75.000 heraf 43.000 flygtninge fra Ukraine.

Nybyggeri: Der bygges alt for få boliger i Berlin. De seneste mere end 10 år har der været behov for 20.000 flere boliger om året for at følge med befolkningsudviklingen. Der er bygget mindre end 140.000.

Udviklingen betyder, at der er et markant underudbud af ledige boliger på markedet, og det har presset priserne op. Den massive efterspørgsel presses yderligere af, at et alternativt udlejningsmarked for møblerede lejligheder, som udlejes på korttidsbasis, har været i kraftig vækst de seneste år. Det er ikke ualmindeligt, at prisen fordobles fra 10 euro pr. m² til 20 euro pr. m², når udlejer sætter møbler ind i en lejlighed.

Det skævvrider naturligvis udlejningsmarkedet, når 50% eller flere af de ledige boliger i Berlin udlejes på denne måde, og resulterer i, at endnu færre almindelige lejligheder finder vej til de åbne markeder på platforme som for eksempel Immowelt og Immoscout24. Det er ligeledes sandsynligt, at det har skævvredet statistikkerne for lejeprisen ved nyudlejning, så potentialet for lejeprisen i almindelige boliger er større end først antaget.

Resultatet har været lange køer til de ledige boliger. I Berlin var der sidste år over 200 henvendelser på en ledig almindelig bolig, der blev markedsført på Immoscout24. Køen er naturligvis ikke blevet mindre i takt med, at antallet af møblerede lejligheder, der markedsføres på platformen, er vokset til over 50%.

Ny lovgivning på vej

Senest er borgmestrene fra de forskellige delstater i Tyskland gået sammen for at få ændret eller præciseret lejeloven, så den kan bremse udviklingen med de møblerede lejligheder. Hensigten er at lægge et rimelighedskriterie ind i fastlæggelsen af lejen, så udlejer ikke kan forlange en fordobling af lejen begrundet i sofaer, spiseborde og skænke, men kun kan forlange en procentdel af møblernes værdi i ekstra leje. Der er gode muligheder for, at den tyske lejelov ændres, da udfordringerne med møblerede lejligheder, som skævvrider markedet, er gældende i flere tyske storbyer.